香港零售業(yè)的復(fù)蘇仍然艱難，充滿不確定性，作為內(nèi)地游客在香港購買奢侈品購物的地標(biāo)海港城租金面臨巨大壓力，有分析指海港城未來5年租金將下滑23%，較早前更預(yù)計高達30%的跌幅。顯然，香港時尚零售的持續(xù)低迷正在拖累海港城九龍倉的業(yè)績。

　　據(jù)瑞銀最新報告指出，九龍倉商鋪租金需要下調(diào)，因內(nèi)地旅客減少消費，相信對香港的經(jīng)濟貢獻難以恢復(fù)至以前的水平，旗下的另一高端商場時代廣場未來5年租金也將下調(diào)15%。跟海港城一樣，時代廣場也是該上市集團的現(xiàn)金奶牛。

　　該行稱，為應(yīng)對消費者組合出現(xiàn)變化，九龍倉零售物業(yè)、其他商場及街鋪也需要調(diào)整租戶組合，由高端奢侈品牌及珠寶首飾，轉(zhuǎn)向更多餐飲及娛樂，此改變勢必令租金下降。以九龍倉旗下海港城為例，其餐飲商戶平均租金約是珠寶或皮具商戶的10%及17%，即使商戶組合改變不影響出租率，利潤也將會受損。

　　早前經(jīng)營奢侈品零售的太子珠寶鐘表主席及行政總裁鄧鉅明坦言，香港零售業(yè)像遇到沙士一樣，不是陣痛，是沒有前景，現(xiàn)在內(nèi)地游客銳減，核心區(qū)租金要下跌30%至40%才算合理。

　　海港城位于香港九龍尖沙咀，約有700間零售商店，也是最多內(nèi)地游客觀光購物的商場，海港城在2015年零售銷售額大幅下滑12%，為十年來首跌。

　　據(jù)九龍倉的去年全年業(yè)績顯示，集團核心利潤升25%至137.54億元，其中64%來自投資物業(yè)，28%來自發(fā)展物業(yè)。其中投資物業(yè)核心盈利增長6%達88億元，集團指上升原因是出租率高及續(xù)租租金增長理想。去年九龍倉旗下的香港投資物業(yè)總收入達129.39億元，同比增長6%，營業(yè)利潤上漲7%至112.88億元。

　　按項目計，海港城去年租戶零售額跌約10%，但整體收入增加5%至89.6億元，營業(yè)利潤增長5%至78.47億元，商場收入增長4%至62.07億元，但由于葉壹堂因調(diào)整策略撤出香港，出租率降至96%;銅鑼灣時代廣場收入增加6%至28.38億元，營業(yè)利潤增長8%至25.33億元，商場收入增加6%至21.37億元，出租率維持在99%，租戶的銷售額下跌11%至81億元。

　　值得關(guān)注的是，今年首季集團旗下海港城及時代廣場零售錄得按年輕微增長，表現(xiàn)優(yōu)于大市，而根據(jù)商戶提供的4月初步資料，認(rèn)為表現(xiàn)亦不錯，不過，九龍倉董事長吳天海坦言不能馬上斷言本港零售見底回升，要多觀察數(shù)月才知道最黑暗日子是否已過，集團指目前整體人流有所上升，由于大部分租戶租金采用分紅機制，因此商戶生意表現(xiàn)較好有利集團租金收入。

　　而有市場分析指出，非奢侈品復(fù)蘇表現(xiàn)較奢侈品好，吳天海則指根據(jù)旗下兩大商場數(shù)據(jù)，奢侈品商戶表現(xiàn)較佳，反而非奢侈品商戶表現(xiàn)拖累整體增長，但他強調(diào)不能反映香港的整體情況。

　　有香港零售業(yè)界人士分析表示，中國內(nèi)地到香港旅游的游客人數(shù)銳減，這導(dǎo)致香港的零售商遭遇重創(chuàng)，原因是這些零售商原本是圍繞著內(nèi)地游客的龐大需求而建立自身業(yè)務(wù)，但目前出現(xiàn)了劇烈的變化。

　　香港零售業(yè)仍然低迷，奢侈品更是首當(dāng)其沖，今年3月，法國奢侈品巨頭LVMH(LVMH.PA)旗下主要品牌LOUIS VUITTON(以下簡稱LV)罕見削減尖沙咀海港城的店鋪的面積，而該店鋪是近年來內(nèi)地自由行旅客購買LV手袋的最主要店鋪。據(jù)最新消息，LV決定放棄租用海港城港威商場3樓770平方米的超大面積店鋪，已結(jié)束營業(yè)。原先租用的2樓也減少租用其中的222平方米，騰出來的位置已落實由皮具品牌MCM進駐。該店裝修重新開業(yè)后，已削減了20%的店鋪面積。

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